전세 계약시 필요한 필수 특약사항 5가지

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특약사항은 계약내용에 명시되어 있지 않는 내용 중 필요하다고 판단되는 사항은 임대인(집주인)과 협의하여 작성하는 조항을 말합니다. 특정 사항에 대해 구두로만 협의하고 계약서에 기록하지 않은 경우에는 집주인이 계약서에 없는 내용이라며 거부할 수 있으므로 임차인이라면 보증금 관련, 수리 관련 등 분쟁이 예상되는 내용은 반드시 계약서 특약란에 기재해야 합니다. 단 요구사항이 너무 많은 경우라면 계약시 거래가 취소 될 수 있습니다.

특약 1. 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 포함 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

입주일에 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력(우선변제권)이 생기지만 계약일과 입주일 사이 기간동안 임대인 대출을 세입자 몰래 받는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 배당시 우선 순위가 뒤로 밀리기 때문에 보증금을 일부를 잃어버릴 수 있습니다. 이와 같은 이유 때문에 임대인이 계약일과 입주일 사이 기간동안 임대인 대출을 받지 못하도록 하는 조항을 넣어야 임차인인 보증금을 보호할 수 있습니다.

특약 2. 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후로 인한 사유)은 임대인이 적극 수리한다.

보일러, 수도 등이 오래되어 고장난 경우에는 임차인의 잘못이 아닙니다. 때문에 임대인이 고장난 시설을 수리를 해주어야 하지만 세입자가 사용하다 고장난 것이니 수리비를 요구하는 경우가 발생하기도 합니다. 이와 같은 분쟁을 예방하기 위해서는 수도 등 노후로 인한 고장은 임대인이 수리해줘야 한다는 특약을 넣어야 합니다.

특약 3. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.

기존 임차임의 임대차계약이 만료되어 전세보증금을 돌려줄 때 다음 세입자 전세보증금으로 돌려주는 임대인은 꽤 많습니다. 이 경우 임대인 다음 세입자를 구하지 못할 때에는 계약 만료일이 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 뿐만 아니라 임차인이 다음 세입자를 구해야 하는 상황이 벌어지기도 합니다.

이를 방지하기 위해서는 '임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다'는 특약 문구를 넣어야 합니다.

특약 4. 임대인은 잔금지급일 전까지 「」 하자를 보수해 주기로 한다.

집을 둘러볼 때 세면대가 파손되었거나 문고리가 고장인 상태인 경우에는 집주인에게 말해서 수리를 요청해야 합니다. 이 부분은 임대인 말로만 대답하고 수리를 해주지 않는 경우도 있기 때문에 그 내용을 구체적으로 기재해야 합니다. 또한 집주인이 입주하면 새로 설치해 주기로 한 사항이 있다면 그 내용도 특약란에 기재합니다.

특약 5. 임대인의 건물에 설정된 근저당권은 잔금 지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배상을 배상한다.