임대차 3법은 서민의 거주 안정을 위해서 임대료 상승으로 인한 주거비 부담을 줄이기 위해서 개정된 임대차 보호법을 말합니다.
임대차 3법은 <계약갱신요구권, 전월세상한제, 임대차 신고제 > 3가지로 구성되어 있습니다. 아래 첨부되어 있는 PDF 파일을 국토부에서 배포하는 임대차3법 해설서입니다.
주택임대차보호법_해설집_국토교통부_법무부.pdf
계약갱신요구권
계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말하는 것으로 단다음 9가지 사항은 예외로 합니다.
1. 임차인이 2개월 이상 임대료를 연체한 경우
2. 임차인이 부정한 방법으로 계약을 한 경우
3. 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우
4. 임차임이 임대인의 주택을 파손한 경우
5. 주택이 노후, 파손 등으로 주거기능을 상실한 경우
6. 임차인과 계약시 철거 및 재건축계획을 고지한 경우
7. 임대인과 임차인의 합의하여 임차인에게 보상을 한 경우
8. 임대인 또는 임대인 가족이 실제 거주하는 경우
Q : 계약갱신권요구는 언제까지 말씀드려야 하나요?
A : 계약 만료전 6개월에서 2개월 전까지 말해주면 됩니다.
Q : 자동연장(묵시적 갱신)도 계약갱신요구권으로 보나요?
A : 계약갱신요구권은 권리를 행사한다고 의사표시한 경우에 인정됩니다.
자동연장(묵시적 갱신)은 임대인-인차인이 계약을 종료한다는 통지를 따로 하지 않더라도 기존 임차인과 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어지는 것으로 보는 제도입니다.
Q : 현 거주지에서 4년 이상 살고 있는데 계약갱신요권을 행사할 수 있나요?
A : 계약갱신요구권은 4년 주거를 보장하는 내용이 아니라 1회에 한하여 2년 계약을 연장할 수 있는 법입니다. 10년을 거주했더라도 계약갱신요권을 행사하지 않은 상태라면 1회 행사할 수 있습니다.
Q : 계약갱신요구권 행사 후 반드시 2년 거주해야 하나요?
A : 계약갱신요구권 행사 후 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다. 단 효력은 통보 후 3개월 후에 발생합니다.
Q : 집 계약시 1년으로 했습니다. 1년 더 살 수 있나요?
A : 임대차 보호법에서는 2년 미만의 임대차기간도 2년으로 적용하여 2년을 보호받습니다. 2년의 임대차 기간을 보장 받은 후 계약기간 만료전 2개월 전에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
전월세상한제
전월세 상한제는 계약 갱신시 임차인들의 임대료 부담을 줄이기 위한 법으로 임대료 증액 상한을 5% 범위내로 제한하는 제도를 말합니다. 전월세 상한제는 2020년 7월 31일 기준으로 시행되고 있습니다.
Q : 임대인이 요구하면 무조건 5% 올려주어야 하나요?
A : 5% 상한일 뿐 그 안에서는 서로 합의하여 정할 수 있습니다.
Q : 재계약시 임대인이 전세에서 월세로 전환을 요구하는데 거절할 수 있나요?
A : 임차인의 동의없이 전세에서 월세로 전환은 법적 효력이 발생하지 않습니다. 전세에서 월세로 전환하려면 임차인의 동의가 반드시 있어야 합니다.
Q : 전세에서 월세로 전환되는 경우 월세는 어떻게 산정되나요?
A : 전환되는 금액에 10%와 기준금리+3.5% 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위내에서 결정합니다.
임대차신고제
주택매매후 신고할때처럼 전,월세 보증금 계약시에도 관할지자체에 보증금과 임대료등을 신고하도록 하는 제도로 2021년 6월경 시행예정입니다.
문의처
주택임대차보호법에 대한 궁금한 사항은 아래 상담 연락처로 문의하면 확인할 수 있습니다.
